Location pour étudiant à Lyon : où et comment investir ?

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Grande métropole française, Lyon est une ville dont la démographie est en continuelle croissance. On pourrait assimiler ce boom au tourisme, cependant, la vague d’étudiants qui viennent chaque année dans cette ville est très importante. Il se crée donc une forte demande de logements pour étudiants, ce qui représente une opportunité d’investissement à prendre au sérieux. Toutefois, il est important d’analyser la rentabilité d’un tel projet surtout lorsqu’on connaît les difficultés fiscales qui pourraient faire obstacle. A cet effet, votre étude doit prendre en compte les facteurs favorables à la demande, les lieux où investir et les modalités de réalisation du projet. Si vous vous intéressez à la filière, voici quelques informations qui pourront vous aider à mieux orienter votre investissement. 

Qu’est-ce qu’un logement pour étudiant ?

On appelle logement d’étudiant, toute chambre, tout studio, appartement ou maison, meublé ou non qui sert de foyer aux étudiants en déplacement dans une autre ville. Généralement, les jeunes étudiants sont contraints de quitter le cadre familial pour rejoindre une autre ville, celle de leur université. Les logements pour étudiants ou résidences étudiantes se situent souvent en région urbaine, à proximité d’un centre universitaire, d’un réseau de transport ou des commerces afin de permettre aux étudiants d’avoir le nécessaire à portée de main et de se déplacer facilement dans la ville. A Lyon, on retrouve de nombreux logements locatifs pour étudiants mais le marché n’est pas encore totalement saturé. Une sacrée opportunité d’investissement pour les personnes averties. 

Pourquoi investir dans une résidence étudiant à Lyon ? 

Avant la réalisation de tout projet, il est important d’étudier sa faisabilité et d’apprécier sa rentabilité. En ce qui concerne votre projet immobilier locatif pour étudiant, vous devez donc apprécier les facteurs positifs qui pourraient motiver votre investissement. Les raisons qui suivent devraient vous convaincre de l’existence de la demande afin de vous pousser à l’investissement. 

La situation générale du marché immobilier lyonnais 

La ville de Lyon est la 3ème plus grande ville de la France. Située en région Rhône-Alpes, cette communauté urbaine très peuplée se distingue par son dynamisme économique et sa qualité de vie très élevée. C’est ce qui explique pourquoi elle attire chaque année encore plus d’habitants. Les statistiques de l’INSEE indiquent une augmentation annuelle d’au moins 1,1%. De plus, la ville bénéficie d’une excellente position géographique : située à 2 heures de TGV de Paris, proche d’Italie et de Genève. Bref, tout ceci crée une forte demande de logement qui ne cesse de croître chaque année. Pour les investisseurs immobiliers, c’est un marché stable, sécurisé et disponible qui n’est exploité qu’à 64% jusque-là. 

Lyon, une grande ville étudiante 

L’une des particularités de Lyon, c’est qu’elle est la ville qui attire le plus d’étudiants. Véritable pôle universitaire d’excellence, elle abrite de nombreuses écoles de renom dans l’enseignement supérieur. Cela n’a d’ailleurs rien d’étonnant puisque la ville est classée à la seconde place au top 5 des villes étudiantes de France avec une affluence annuelle d’au moins 160.000 étudiants dont 20.000 étrangers. Ceci s’explique par le fait que la ville offre une qualité de vie élevée pour un coût inférieur à celui de Paris. On dénombre 19 grandes écoles et plus de 30 établissements universitaires à Lyon. La conséquence immédiate est qu’il va falloir trouver un habitat à tout ce beau monde. L’investissement locatif à destination des étudiants tombe donc à pic pour répondre à cette demande toujours croissante. 

Des loyers très élevés 

Les propriétaires bailleurs de biens immobiliers sont clairement les gagnants sur le marché de la location de petites surfaces. Les loyers à Lyon coûtent cher, si bien que les étudiants n’ont pas d’autres choix que de s’adapter. Un appartement non meublé de type T1 peut être loué à 21 euros/m² tandis qu’un T2 coûte 16 euros/m². Puisque les étudiants préfèrent généralement un loyer avec ameublement, ces prix grimpent rapidement à 25 euros/m² pour un T1 et 18 euros /m² pour un T2. Ce qui permet aux bailleurs de faire un maximum de bénéfices en louant de petites superficies meublées. 

Immobilier locatif pour étudiant : où investir à Lyon ? 

Si le marché immobilier lyonnais est stable et potentiellement rentable en tirant avantage de sa position stratégique, sa population étudiante et de son dynamisme économique, il est tout de même important de savoir où investir pour fructifier votre placement. Il s’agira pour vous d’étudier les 9 arrondissements de la ville ainsi que ses dizaines de quartiers. 

Le Centre-ville lyonnais 

Cette région est une valeur sûre de la ville, en allant de l’Hôtel de ville jusqu’à la presqu’île. Le centre-ville est principalement constitué par les 1er et 2ème arrondissements. Fort de ses bars et de ses commerces, le 1er est un lieu très animé aussi bien en journée que la nuit. On y retrouve une population assez jeune et dynamique, un lieu favorable à la location. Le 2ème quant à lui est une zone huppée, dotée de beaux immeubles et magasins avec une population assez bourgeoise. Haut lieu résidentiel, le secteur bénéficie d’un cadre de vie agréable et possède tous les atouts pour attirer les cadres et professions libérales. A l’extrême sud de cet arrondissement, naît un nouveau quartier avec des programmes immobiliers intéressants qui devraient vous intéresser.

Le vieux Lyon à l’ouest 

Cette zone qui comprend les 5ème et 9ème arrondissements est également priorisés par les investisseurs immobiliers. Elle couvre d’une part, les vieux quartiers de l’ouest de la ville, avec une architecture médiévale et un aspect spirituel surtout avec la basilique Fourvière située sur la colline. Idéal pour y construire des logements de saison. Un peu plus au nord dans le 9ème, on trouve un ancien quartier industriel qui se transforme peu à peu en résidences. Les prix d’acquisitions dans cette région sont d’ailleurs très intéressants. 

Le Nord-Est et le Sud-Est de Lyon 

On qualifie cette zone de « deuxième centre-ville » en raison de son activité économique élevée. Elle est constituée des 3ème et 6ème arrondissements. Ses quartiers sont très animés et offrent tous les services de proximité. La jeunesse y est fortement représentée si bien qu’il serait bénéfique d’y aménager des résidences locatives pour étudiants. Les 7ème et 8ème constituent le Sud-Est qui offre un réel confort de vie à ses habitants. Pourquoi ne pas y construire un logement locatif ! 

Comment effectuer un investissement rentable dans la location pour étudiant à Lyon ? 

Si vous n’êtes pas un spécialiste dans l’investissement immobilier, vous devez suffisamment vous renseigner si la rentabilité n’est pas toujours immédiate. Le prix d’acquisition étant élevé à Lyon, il est donc important pour l’investisseur de procéder méthodiquement pour tirer profit de son placement.

Améliorer un ancien logement par la location meublée

Un vieil appartement sans travaux ne présente aucun intérêt fiscal à l’achat ; vous pourrez donc facilement l’acquérir. Si en retour vous le louez nu, vous ne pourrez pas en exiger un loyer très important alors que le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers. C’est pour cette raison que vous devez privilégier le bail meublé afin d’augmenter les revenus. Avec cette approche, vous pouvez louer 20% plus cher qu’un bail nu et les gains tirés sont seulement imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt qu’en revenus fonciers. De plus, si ces revenus sont inférieurs à 23.000 euros par an, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel). Ainsi, le fisc ne vous imposera que la moitié de vos revenus locatifs car un abattement de 50% s’applique avec ce régime.

Utiliser la loi de Pinel pour réduire les impôts 

Une autre manière de procéder est d’utiliser la loi de Pinel qui s’applique exclusivement aux biens neufs. Ce régime vous permet de réduire vos impôts de 2% du montant d’acquisition pendant 12 ans au plus. Ceci équivaut à une économie de 21% sur le montant de l’investissement. Un plafond est cependant fixé : 300000 euros pour le coût d’acquisition total ou 5500 euros/m². De la même manière, la loi Pinel impose un plafond de loyer au bailleur selon le zonage. Lyon est située en zone A, ce qui veut dire que le loyer hors charges ne pourra excéder 12,95 euros/m². Le dispositif Pinel vous permet donc de réaliser d’importantes économies sur les impôts mais il protège également vos futurs locataires. 

Profiter d’un déficit foncier 

La plupart des investisseurs immobiliers sont généralement effrayés à l’idée d’acheter un bien défaillant qui pourrait nécessiter d’importants travaux de rénovation. Or, ceci présente un revers plutôt intéressant, un avantage fiscal qui pourrait vous faire économiser de l’argent. Il s’agit du mécanisme du déficit foncier. Lorsqu’il s’agit de la location à nu d’un bien immobilier, si les charges liées aux travaux de rénovation sont supérieures aux loyers perçus en fin d’année, vous vous trouverez en situation de déficit foncier. L’avantage dans ce cas est qu’au moment de la déclaration des revenus fonciers, vous pouvez imputer le montant du déficit constaté. Cela équivaut à réduire le montant à déclarer à celui des loyers annuels que vous percevez. La seule restriction à cette pratique est que, vous ne pourrez le faire que pendant 10 au maximum, ce qui est suffisant pour tirer à nouveau profit de votre investissement. 

En somme, investir dans la location immobilière pour étudiant à Lyon est donc un moyen de faire assez de revenus en raison de la forte demande et des disponibilités qu’offre la ville. Toutefois, il faut procéder avec méthode pour ne pas réaliser un placement à perte.

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